महाराष्ट्र स्थावर संपदा नियामक प्राधिकरण (महारेरा)

पार्श्वभूमी

केंद्र शासनाने स्थावर संपदा (विनियम व विकास) कायदा, 2016 अधिनियमीत केला असून त्यातील सर्व कलामांची अंमलबजावणी दिनांक 01 मे 2017 पासून होत आहे.   या कायद्यास अनुसरुन, महाराष्ट्र शासनाने, स्थावर संपदा क्षेत्रांचे नियमन होण्यासाठी, "महाराष्ट्र स्थावर संपदा नियामक प्राधिकरण" (Maharashtra Real Estate Regulatory Authority) (MahaRERA) ची अधिसूचना क्रमांक 23 दिनांक 08 मार्च 2017 अन्वये स्थापना केली आहे.

स्थावर संपदा (विनियम व विकास) कायदा, 2016 मधील प्रमुख घटक पुढीलप्रमाणे आहेत:

प्रमुख घटक

स्थावर संपदा नियामक प्राधिकरण व अपिलीय न्यायाधिकरण

या कायद्याअंतर्गत, शासनाने त्यांच्या राज्यातील स्थावर संपदांचे नियमन व उन्नती करण्याच्या उद्देशाने, स्थावर संपदा नियामक प्राधिकरणाची स्थापना करावयाची आहे. सदर प्राधिकरण हे स्थावर संपदा क्षेत्रातील लाभार्थी, प्रवर्तक व अभिकर्ता इत्यादींच्या हितांचे संरक्षण त्याचप्रमाणे स्थावर संपदा क्षेत्रातील निरोगी, पारदर्शक, कार्यक्षम, स्पर्धात्मक वाढ व उन्नतीसाठी प्रयत्नांची पराकाष्ठा करेल.  त्याचप्रमाणे सदर प्राधिकरण हे नोंदणीकृत स्थावर संपदा प्रकल्पांबाबतच्या तक्रारीं जलद गतीने निकाली काढण्यासाठी निवाडा यंत्रणा उभारेल. सदर निवाडा यंत्रणेच्या ठळक जबाबदाऱ्या पुढीलप्रमाणे असतील:-

• प्रवर्तकांकडून स्थावर संपदा प्रकल्प माहिती जाहीर करण्याबाबत खात्री करणे
• स्थावर संपदा प्रकल्पांची नोंदणी
• स्थावर संपदा अभिकर्त्यांची नोंदणी
• तक्रार निवारण यंत्रणा
• स्थावर संपदा क्षेत्रासंदर्भातील विकास व उन्नतीबाबत योग्य त्या शिफारशी करणे

स्थावर संपदा नियामक प्राधिकरणाने किंवा निर्णय अधिकारी यांनी दिलेला निर्णय, निर्देश किंवा आदेश यांच्याविरुध्द दाद मागण्यासाठी योग्य ते अपिलीय न्यायाधिकरण स्थापन करावे. प्राधिकरणाने दिलेला निर्णय, निर्देश किंवा आदेश मान्य नसलेली व्यक्ती अपीलीय प्राधिकरणासमोर अपील दाखल करेल आणि अपिलीय न्यायाधिकरण शक्य तेवढ्या तत्परतेने तथापि 60 दिवसांचे आत सदर अपील निकाली काढेल

स्थावर संपदा प्रकल्पांची नोंदणी

सर्व वाणिज्यिक व रहिवास स्थावर संपदा प्रकल्पांची नोंदणी करणे आवश्यक आहे, खाली उल्लेखिलेले प्रकल्प सोडून

• जी जमीन विकासासाठी प्रस्तावित आहे त्याचे क्षेत्रफळ 500 चौरस मिटर पेक्षा अधिक नाही.
• विकसीत करावयाच्या प्रस्तावित सदनिकांची संख्या 8 पेक्षा अधिक नाही.  ( टप्प्या-टप्प्याने बांधावयाच्या इमारतीसह असलेला प्रकल्प)
• या कायद्याची अंमलबजावणी सुरु होण्यापूर्वी ज्या प्रवर्तकांना बांधकाम पूर्णत्वाचे प्रमाणपत्र मिळाले आहे.
• या कायद्याअंतर्गत ज्यांचे नुतणीकरण, दुरुस्ती किंवा पुर्नविकास ज्यामध्ये पणन, जाहीरातीव्दारे विक्री किंवा सदनिका, भूखंड किंवा इमारत यांचे नवीन वाटप करावयाचे नाही

स्थावर संपदा नियामक प्राधिकरणाकडे नोंदणी केल्याशिवाय कोणताही प्रवर्तक त्यांच्या स्थावर संपदा प्रकल्पाची किंवा त्यातील भागाची जाहिरात, बाजारातील विक्रीची कार्यवाही, लाभार्थ्याच्या नावे नोंद करुन ठेवणे, विक्री किंवा विक्रीची तयारी दाखवित असेल किंवा भूखंड, सदनिका किंवा इमारत खरेदी करण्यासाठी आमंत्रित करु शकणार नाही.  सध्या चालू असलेल्या प्रकल्पांमध्ये ज्या इमारतींना मंजूर आराखड्यानुसार पूर्णत्वाचे प्रमाणत्र किंवा भोगवटा प्रमाणपत्र मिळालेले नाही अशा प्रवर्तकांना त्यांच्या स्थावर संपदाची नोंदणी स्थावर संपदा नियामक प्राधिकरणाकडे करणे आवश्यक आहे

कायद्याप्रमाणे प्रवर्तकाने प्रकल्पाची नोंदणी न केल्यास, त्याचे विरुध्द दंडात्मक कारवाई केली जाईल, त्या अन्वये प्रकल्पाच्या अंदाजित किंमतीच्या / खर्चाच्या 10 टक्के पर्यतचा दंड आकारला जाऊ शकतो. या उपरही प्रवर्तकाने सतत कायद्याचा भंग केल्यास त्यास तीन वर्षापर्यतचा कारावास किंवा प्रकल्प खर्चाच्या 10 टक्के एवढा अधिकचा दंड किंवा दोन्ही, अशा स्वरुपाची शिक्षा होईल

प्रकल्पाच्या नोंदणीशिवाय, प्रकल्पाची प्रगती तथा सद्य:स्थिती प्रत्येक त्रैमासिक प्राधिकरणास अवगत करावयाची आहे

स्थावर संपदा अभिकर्ता नोंदणी

स्थावर संपदा क्षेत्रात कार्य करणाऱ्या सर्व अभिकर्त्यांना कायद्याअंतर्गत नोंदणी करावयाची आहे. अभिकर्त्यांनी त्यांच्या नोंदणीशिवाय त्यांना प्रकल्पातील सदनिका / गाळे / भूखंड खरेदी-विक्रीचे व्यवहार करता येणार नाहीत किंवा कोणत्याही व्यक्तीच्या वतीने / व्यक्तींसाठी खरेदी-विक्रीसाठी मध्यस्थी करता येणार नाही. अभिकर्त्याने नोंदणी केली नाही किंवा नोंदणी करण्यास कसूर केली तर प्रतिदिन रुपये दहा हजार दंड आकारण्यात येईल. तसेच हा दंड नोंदणी नसलेल्या दिवसापासून ते नोंदणी करेपर्यतच्या दिवसापर्यत आकारण्यात येईल व त्यात एकत्रित वाढ होऊन अशी रक्कम खरेदी किंवा विक्रीच्या संदर्भातील इमारतीच्या, सदनिकेल्या, भूखंडाच्या (जे लागू असेत ते) किंमतीच्या पाच टक्के असेल.

तक्रार दाखल करण्याबाबत

कोणतीही बाधीत झालेली, व्यक्ती प्राधिकरणाकडे वा प्राधिकरणातील तक्रारीवर निकाल देणाऱ्या अधिकाऱ्याकडे, या  कायद्यातील नियम व विनियमातील तरतूदींचा भंग अथवा तरतूदीच्या विरुध्द कृती केल्याच्या संदर्भात तक्रार करु शकेल.  मात्र, ज्या प्रवर्तक / प्रकल्पाबाबत तक्रार करावयाची आहे, असा प्रकल्प प्राधिकरणाकडे नोंदणी केलेला असला पाहिजे. तक्रारीचे निरसन / निकाल शिघ्र गतीने करण्याची यंत्रणा प्राधिकरणाने स्थापन करावी.निकाल, निर्देश किंवा आदेशाने व्यथीत झालेली व्यक्ती अपिलीय न्यायाधिकरणासमोर अपील / अर्ज करु शकेल.

प्राधिकरणाचा निर्णय किंवा आदेशामुळे व्यथित झालेली व्यक्ती मा. उच्च न्यायालयात अपील करु शकेल.

अपिलीय प्राधिकरणाचा निर्णय किंवा आदेशामुळे व्यथित झालेली व्यक्ती मा. उच्च न्यायालयात अपील करु शकेल.

वित्तीय शिस्त

स्थावर संपदा प्रकरणी वित्तीय शिस्त असण्यावर भर दिला जाईल. त्यातील काही तरतूदी पुढीलप्रमाणे आहेत

• प्रवर्तक कोणत्याही व्यक्तीकडून, सदनिका, भूखंड किंवा इमारतीच्या खर्चाच्या 10 टक्के पेक्षा अधिक रक्कम, अग्रिम म्हणून अर्जासह किंवा अर्जाची फी म्हणून, विक्रीच्या लेखी कराराची नोंदणी केल्याखेरीज, स्विकारु शकणार नाही.
• लाभार्थीनी स्थावर संपदा प्रकल्पासाठी भरलेली 70 टक्के रक्कम, वेळोवेळी जमा केलेली रक्कम, शेड्यूल बँकेमध्ये स्वतंत्र खाते उघडून, त्यात जमा करावयाची आहे, ज्यामधून बांधकामाचा खर्च व जमिनीसाठीचा खर्च भागविता येईल, प्राप्त झालेली / जमा झालेली रक्कम याच कारणासाठी उपयोगात आणावयाची आहे.
• प्रकल्पाच्या प्रगतीनुसार तथा प्रमाणानुसार सदर खात्यामधून रक्कम / पैसे काढता येतील. त्यासाठी प्रगतीचे व खर्चाचे प्रमाणपत्र, प्रकल्पाचे अभियंता, वास्तू विशारद आणि कार्यरत सनदी लेखापाल यांनी प्रमाणित द्यावयाचे आहे.
• प्रवर्तकांने खोटी किंवा चुकीची माहिती दिल्यास, व्याजासह संपूर्ण परतावा प्रवर्तक  खरेदीदारास देईल.
• आर्थिक वर्षानुसार प्रकल्पाची लेखे तपासणी करुन त्याची प्रत महारेरा कडे सादर करावयाची आहे.
• याची पुर्तता न झाल्यास बँक खाते गोठविण्याचे अधिकार महारेरा कडे आहे.

याची पूर्तता न झाल्यास कठीण आर्थिक दंड आकारण्याचे अधिकार महारेरा कडे आहे

पारदर्शकता

स्थावर संपदा कायद्यात उच्च पारदर्शकता असून ती पुढीलप्रमाणे आहे:

• खालील माहितीसह, नोंदणीकृत प्रकल्पाची सविस्तर माहिती नागरीकांना संकेतस्थळावर उपलब्ध करावयाची आहे, ज्यामध्ये.:
  1. सक्षम प्राधिकाऱ्याने मान्यता दिलेली योजना, नकाशा, योजनेचा तपशिलवार आराखडा, वैशिष्ठ्ये,
  2. प्रस्तावित योजना, संपूर्ण प्रस्तावाची मांडणी / आखणी आणि प्रवर्तकाने प्रस्तावित केलेला संपूर्ण प्रकल्पासाठी वापरला जाणारा चटई क्षेत्र निर्देशांक
  3. बांधावयाच्या प्रस्तावित इमारतींची किंवा विंगची संख्या आणि मान्यता मिळालेल्या इमारतींची किंवा विंगची संख्या.
  4. टप्पानिहाय प्रकल्प पूर्ण करण्याचे वेळापत्रक ज्यामध्ये पाणी, मलनिस्सारण व वीज इत्यादी सुविधांचादेखील समावेश असेल.
  5. प्रकारनिहाय भूखंड / सदनिका जे विकल्याची नोंद घेण्यात आली आहे त्याची त्रैमासिक माहिती.
  6. त्रैमासिक अहवाल- मागणी नोंदविलेल्या आच्छादित गॅरेजची संख्या / यादी
  7. बांधकाम सुरु करण्याचा / आरंभ करण्याचे प्रमाणपत्र मिळाल्यानंतर प्रत्येक तिमाहीत घेतलेल्या मान्यतांची यादी आणि प्रलंबित मान्यतांची  संख्या / यादी
  8. प्रकल्पाची त्रैमासिक सद्य:स्थिती
  9. प्राधिकरणाच्या विनियमात नमूद / विषद केलेली माहिती आणि संबंधित कागदपत्र

महाराष्ट्र स्थावर संपदा प्राधिकरणाकडे नोंदविलेला नोंदणी क्रमांक व त्यावेळी दिलेली सविस्तर माहिती  / तपशिल प्राधिकरणाच्या संकेतस्थळावर त्याचप्रमाणे, प्रकल्पाची जाहीरात, माहिती पुस्तिका व प्रकाशित केल्या जाणाऱ्या सर्व कागदपत्र या बाबी प्रवर्तक ठळकपणे नमूद करेल

नागरीक हा केंद्रबिंदू

• नोंदणीकृत प्रकल्पाबाबतची सविस्तर व संपूर्ण माहिती महारेरा च्या संकेतस्थळावर नागरीक पाहू शकतील. त्याव्दारे नागरीक योग्य तो निर्णय घेऊ शकतील.
• मंजूर नकाशा, आराखडा, मंजूर सोई-सुविधा, घरात कायमच्या बसविलेल्या वस्तू, उपकरणे इत्यादींमध्ये फेरफार / बदल करावयाचा झाल्यास प्रवर्तकाव्यतिरिक्त इमारतींमधील सदनिका घेणाऱ्या कमीत कमी दोन तृतिअंश लाभार्थ्यांची सहमती घेतल्याशिवाय फेरफार / बदल करता येणार नाही.
• सदनिका, भूखंड किंवा इमारतीचे काम व त्याचा ताबा / विक्री करारात नमूद केलेल्या अटींनुसार करण्यास प्रवर्तक अयशस्वी ठरले किंवा असमर्थ ठरले तर होणाऱ्या प्रत्येक महिन्याच्या विलंबासाठी व्याज देण्यास ते पात्र असतील. या विलंबामुळे लाभार्थ्याला नाईलाजास्तव, प्रकल्पातून माघार घ्यावी लागल्यास, लाभार्थ्यांने प्रवर्तकाला अदा केलेली संपूर्ण रक्कम सव्याज परत करावयाची आहे.
• इमारतीमधील किंवा विंगमधील 51 टक्के सदनिका विकल्याच्या नोंदी झाल्यापासून तीन महिन्याच्याय आत भोगवटा प्रमाणपत्र जारी झाल्याच्या दिनांकापासून तीन महिन्याच्या आत प्रवर्तकाने कायदेशीर अस्तित्वाच्या बाबी जसे सहकारी संस्था, भागीदारी संस्था, संघटना, फेडरेशन इत्यादी सक्षमपणे स्थापन करण्याची कार्यवाही सुरु करेल.
• इमारतीमधील किंवा विंगमधील 51 टक्के सदनिकाधारकांनी त्या सदनिकांची पूर्ण रक्कम प्रवर्तकास अदा केलेल्या दिनांकापासून तीन महिन्या आत मिळकतीचे नोंदणीकृत अभिहस्तांतरण प्रवर्तकाने लाभार्थ्यांना करावयाचे आहे.

रिअल इस्टेट (रेग्युलेशन अॅण्ड डेव्हलपमेन्ट) अॅक्ट 2016 हा भारतातील रिअल इस्टेट क्षेत्रातील सुधारणांच्या दिशेने एक पाऊल आहे ज्यात संपूर्ण पारदर्शकता, नागरिक हा केंद्रबिंदू, जवाबदारीची जाणीव व आर्थिक शिस्त याचे पालन केले जाईल.

स्रोत : महाराष्ट्र स्थावर संपदा नियामक प्राधिकरण